L’investissement immobilier à l’étranger attire chaque année davantage de Français en quête de rendements supérieurs ou d’un cadre de vie différent. En 2026, les opportunités à saisir dans l’immobilier à l’étranger se multiplient, portées par des marchés en mutation, des réformes fiscales favorables dans plusieurs pays et une demande locative soutenue dans certaines régions d’Europe et au-delà. Les investissements étrangers dans l’immobilier ont progressé d’environ 15 % en 2022, une dynamique qui ne s’est pas essoufflée. Acheter un bien en Espagne, au Portugal, en Grèce ou encore en Hongrie répond à des logiques très différentes : résidence secondaire, placement patrimonial ou revenus locatifs réguliers. Avant de franchir le pas, comprendre les tendances, les destinations et les risques s’impose.
Les tendances du marché immobilier international en 2026
Le marché immobilier mondial traverse une phase de recomposition profonde. Après plusieurs années de hausse des taux directeurs par les banques centrales, les conditions de financement se stabilisent progressivement. En Europe, le taux moyen des prêts immobiliers tourne autour de 3,5 %, un niveau qui reste supérieur aux standards d’avant 2022, mais qui redevient accessible pour les acquéreurs disposant d’un apport solide.
La demande locative dans les grandes métropoles européennes reste structurellement forte. Barcelone, Lisbonne, Athènes ou Budapest affichent des taux d’occupation élevés, notamment sous l’effet du tourisme de longue durée et du télétravail international. Ces villes attirent des profils de locataires solvables, ce qui sécurise le rendement locatif des investisseurs.
Autre tendance nette : la montée en puissance des marchés secondaires. Des villes comme Valence en Espagne, Braga au Portugal ou Plovdiv en Bulgarie offrent des prix d’entrée bien inférieurs aux capitales tout en enregistrant des hausses de valeur régulières. Les investisseurs avisés s’y positionnent avant que la demande ne comprime les marges.
Du côté des réglementations, plusieurs pays révisent leurs législations sur la location courte durée. L’Espagne a durci les conditions d’obtention des licences touristiques dans certaines communautés autonomes. Le Portugal a supprimé son programme de Golden Visa pour l’immobilier résidentiel, redirigeant les flux vers d’autres types d’actifs. Ces évolutions législatives modifient les stratégies d’investissement et obligent à une veille réglementaire constante.
La Fédération Internationale de l’Immobilier (FIABCI) signale par ailleurs une montée des préoccupations environnementales dans les critères d’achat. Les biens répondant aux standards énergétiques locaux se valorisent mieux et se louent plus facilement. En 2026, ignorer la performance énergétique d’un bien à l’étranger serait une erreur stratégique.
Les meilleures destinations pour investir à l’étranger
L’Espagne reste la destination préférée des investisseurs français. Avec un prix moyen de 1 800 €/m² à l’échelle nationale, le marché espagnol cache des disparités considérables : Madrid et Barcelone dépassent les 4 000 €/m², tandis que des régions comme la Murcie ou l’Estrémadure restent sous les 1 000 €/m². Le rendement locatif brut dans les zones touristiques de la Costa Blanca oscille entre 5 et 7 %.
Le Portugal conserve son attrait malgré la suppression du Golden Visa résidentiel. Lisbonne et Porto affichent des prix élevés, mais l’Alentejo ou l’Algarve offrent encore des opportunités à des prix raisonnables. La fiscalité portugaise reste avantageuse pour les non-résidents via le régime des résidents non habituels (RNH), même dans sa version réformée.
La Grèce monte en puissance. Athènes a enregistré des hausses de prix significatives ces trois dernières années, et les îles comme Crète ou Rhodes attirent une clientèle internationale prête à payer pour des biens de qualité. Le programme de Golden Visa grec, avec un seuil d’investissement relevé à 800 000 € dans certaines zones, cible désormais les investisseurs premium.
La Hongrie et la Roumanie représentent des marchés émergents à surveiller. Budapest offre des rendements locatifs parmi les plus élevés d’Europe centrale, autour de 6 à 8 % bruts, avec des prix d’achat encore contenus. Bucarest suit une trajectoire similaire, portée par une classe moyenne en expansion et une pénurie de logements neufs.
| Pays | Prix moyen (€/m²) | Rendement locatif brut | Dispositif fiscal notable | Risque réglementaire |
|---|---|---|---|---|
| Espagne | 1 800 € | 5 à 7 % | Exonérations pour résidents fiscaux | Restrictions location touristique |
| Portugal | 2 500 € | 4 à 6 % | Régime RNH réformé | Suppression Golden Visa résidentiel |
| Grèce | 1 400 € | 5 à 8 % | Flat tax 7 % pour retraités étrangers | Seuil Golden Visa relevé |
| Hongrie | 1 200 € | 6 à 8 % | Faible imposition des revenus locatifs | Instabilité politique |
| Roumanie | 900 € | 6 à 9 % | TVA réduite sur logements neufs | Cadre juridique en évolution |
Les dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs
La fiscalité constitue souvent l’élément décisif dans le choix d’une destination d’investissement. Chaque pays dispose de ses propres règles, et les conventions fiscales bilatérales signées avec la France déterminent où et comment les revenus locatifs seront imposés. Avant tout achat, consulter un notaire spécialisé en droit international ou un avocat fiscaliste s’impose.
La Grèce propose un régime particulièrement attractif pour les retraités étrangers : une flat tax de 7 % sur l’ensemble des revenus de source étrangère pendant dix ans. Pour un investisseur qui perçoit des pensions ou des dividendes français tout en résidant en Grèce, l’économie fiscale peut être substantielle.
Le Portugal, via son régime RNH, taxait les revenus de source étrangère à taux zéro ou à 10 % selon les catégories. La réforme de 2024 a durci les conditions d’accès, mais des alternatives subsistent pour les investisseurs actifs dans des secteurs prioritaires. Les Notaires de France recommandent systématiquement d’obtenir un avis fiscal personnalisé avant de structurer un achat à l’étranger.
En Espagne, les non-résidents sont soumis à l’impôt sur les revenus locatifs au taux de 19 % pour les résidents européens, avec la possibilité de déduire certaines charges. La création d’une SCI française pour détenir un bien espagnol peut sembler séduisante, mais elle génère des obligations déclaratives complexes des deux côtés des Pyrénées.
La Roumanie applique une TVA réduite sur les logements neufs, ce qui rend l’achat sur plan (comparable à la VEFA française) financièrement intéressant. Les revenus locatifs y sont imposés à un taux forfaitaire bas, et la double imposition est évitée grâce à la convention fiscale franco-roumaine.
Ce que 2026 change concrètement pour les acquéreurs français
L’immobilier à l’étranger offre en 2026 des opportunités réelles, mais le contexte évolue vite. Plusieurs pays européens durcissent l’accès à la propriété pour les non-résidents afin de protéger leurs marchés locaux. Le Danemark et la Suisse maintiennent des restrictions strictes. Malte exige un investissement minimum élevé. Ces barrières orientent mécaniquement les flux vers des marchés plus ouverts.
Pour les Français, l’achat à l’étranger implique des démarches spécifiques. Le droit de propriété varie selon les pays : en Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en nom propre ; en Turquie, des restrictions géographiques s’appliquent près des zones militaires. En Europe, le cadre juridique est généralement plus protecteur, mais les procédures notariales diffèrent sensiblement.
La due diligence prend une dimension supplémentaire hors des frontières françaises. Vérifier les titres de propriété, l’absence de servitudes cachées, la conformité des permis de construire : autant d’étapes qui nécessitent un professionnel local de confiance. Les banques nationales françaises financent rarement des biens situés hors de l’Union européenne, ce qui pousse souvent à se tourner vers des établissements locaux ou des courtiers spécialisés.
Un angle souvent négligé : la gestion locative à distance. Déléguer la gestion à une agence locale représente un coût de 8 à 15 % des loyers encaissés, mais c’est le prix de la sérénité pour un propriétaire non résident. Certaines plateformes spécialisées proposent désormais une gestion hybride, combinant outils numériques et intervenants locaux, pour des frais réduits.
Risques et mises en garde lors de l’investissement à l’étranger
Investir à l’étranger sans mesurer les risques serait une erreur. Le premier d’entre eux est le risque de change. Hors zone euro, toute variation monétaire peut éroder le rendement réel d’un investissement. Un appartement acheté en livres turques ou en zlotys polonais expose l’investisseur à une volatilité que n’implique pas un achat en euros.
Le risque juridique mérite une attention particulière. Dans certains pays, les délais de procédure judiciaire en cas de litige locatif peuvent dépasser plusieurs années. La protection du propriétaire face à un locataire défaillant varie énormément : l’Espagne a durci ses règles d’expulsion ces dernières années, ce qui allonge les délais de recouvrement.
Les données sur les prix de l’immobilier publiées dans les classements internationaux masquent souvent des réalités locales très contrastées. Un prix moyen national ne dit rien du marché d’un quartier spécifique. L’écart entre le prix affiché et la valeur réelle du marché peut atteindre 20 à 30 % dans certaines zones rurales peu liquides, où revendre rapidement s’avère difficile.
Le risque fiscal évolue lui aussi. Des pays ayant proposé des régimes attractifs les ont réformés sous pression politique ou européenne. Le Portugal en est l’exemple le plus récent. Miser sur un avantage fiscal sans anticiper sa possible suppression, c’est construire une stratégie sur une base fragile. Les institutions financières et les conseillers patrimoniaux sérieux recommandent de valider la rentabilité d’un investissement même sans l’avantage fiscal.
Enfin, ne pas sous-estimer les coûts d’acquisition. Frais de notaire, droits d’enregistrement, taxes locales, honoraires d’agence : selon les pays, ces frais représentent entre 5 et 12 % du prix d’achat. En Espagne, comptez environ 10 à 12 % de frais totaux. En Grèce, autour de 8 à 10 %. Ces montants s’ajoutent à l’apport personnel et doivent figurer dans tout calcul de rentabilité sérieux.