La location saisonnière est un secteur en pleine croissance qui permet aux propriétaires de louer leurs biens immobiliers sur une courte durée, généralement pour les vacances, et d’obtenir ainsi un revenu supplémentaire. Cependant, cette activité est soumise à de nombreuses réglementations et nécessite une bonne connaissance des règles fiscales pour en tirer le meilleur parti. Dans cet article, nous allons aborder les principales dispositions légales en matière de location saisonnière et vous donner quelques conseils pour optimiser votre fiscalité.
Réglementation applicable à la location saisonnière
La location saisonnière est définie comme la location d’un logement meublé pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par le même locataire. Elle est soumise à plusieurs obligations légales, dont certaines sont spécifiques à ce type de location :
- Déclaration préalable : avant de proposer un logement en location saisonnière, le propriétaire doit effectuer une déclaration préalable auprès de sa mairie, en remplissant le formulaire Cerfa n°14004. Cette démarche permet notamment de vérifier que le logement respecte les règles d’urbanisme applicables.
- Respect des normes minimales d’habitation : le logement proposé en location saisonnière doit répondre aux critères de décence et disposer des équipements nécessaires au confort du locataire (literie, chauffage, eau chaude, etc.).
- Assurance : le propriétaire doit souscrire une assurance spécifique couvrant les risques liés à la location saisonnière (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, etc.).
- Contrat de location : il est recommandé de formaliser la relation entre le propriétaire et le locataire par un contrat écrit précisant les conditions de location (durée, prix, charges, dépôt de garantie, etc.).
- Taxe de séjour : dans certaines communes, le propriétaire doit collecter la taxe de séjour auprès du locataire et la reverser à la collectivité territoriale concernée.
En outre, si vous proposez votre logement en location saisonnière sur une plateforme en ligne telle qu’Airbnb ou Abritel, vous devez respecter les obligations spécifiques à ces services :
- Limiter la durée de location : dans certaines villes soumises à une régulation stricte (Paris, Bordeaux, Lyon…), le nombre de nuitées autorisées par an est limité à 120 pour les résidences principales.
- Obtenir un numéro d’enregistrement : dans ces mêmes villes, vous devez demander un numéro d’enregistrement auprès de votre mairie et l’indiquer sur toutes vos annonces en ligne.
- Informer la copropriété : si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, vous devez informer le syndic de votre activité et vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas.
Optimisation fiscale de la location saisonnière
Les revenus tirés de la location saisonnière sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant annuel de vos recettes locatives, vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal simplifié :
- Régime micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (seuil applicable en 2021), vous pouvez opter pour ce régime qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus, représentatif des charges. Vous n’avez donc à déclarer que la moitié de vos recettes locatives et êtes imposé sur cette base.
- Régime réel simplifié : si vos recettes annuelles dépassent le seuil du micro-BIC ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), vous devez opter pour ce régime. Il nécessite une comptabilité plus rigoureuse et la souscription d’une déclaration spécifique (n°2031).
Pour optimiser votre fiscalité, plusieurs dispositifs peuvent être intéressants :
- L’amortissement du bien immobilier : en optant pour le régime réel simplifié, vous pouvez amortir la valeur de votre logement sur une durée de 20 à 30 ans, ce qui permet de réduire d’autant votre bénéfice imposable.
- Le déficit foncier : si vos charges réelles sont supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. Cette déduction est particulièrement intéressante pour les propriétaires réalisant des travaux importants dans leur logement.
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : en optant pour ce statut et en respectant certaines conditions (recettes annuelles inférieures à 23 000 €, inscription au registre du commerce et des sociétés), vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de vos revenus locatifs.
Toutefois, il est important de noter que l’optimisation fiscale doit être réalisée dans le respect des règles applicables et ne doit pas être assimilée à de la fraude ou de l’évasion fiscale. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour vous accompagner dans cette démarche.
La location saisonnière est une activité réglementée qui nécessite une bonne connaissance des obligations légales et fiscales pour en tirer le meilleur parti. En respectant ces règles et en optimisant votre fiscalité, vous pourrez profiter pleinement des avantages offerts par ce secteur en pleine croissance.