La fiscalité immobilière est un domaine en constante évolution, qui fait l’objet de nombreuses réformes et modifications législatives. Il est donc essentiel pour les investisseurs et propriétaires immobiliers de se tenir informés des dernières lois en vigueur, afin d’optimiser leur stratégie patrimoniale et de respecter leurs obligations fiscales. Dans cet article, nous vous proposons un panorama des principales nouveautés en matière de fiscalité immobilière, ainsi que des conseils pour tirer le meilleur parti de ces dispositifs.
Le dispositif Denormandie : une incitation à la rénovation du parc immobilier ancien
Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif fiscal Denormandie est entré en vigueur et s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier ancien pour le rénover et le mettre en location. Il s’agit d’une version spécifique du dispositif Pinel, qui vise à encourager la réhabilitation du parc immobilier ancien situé dans des zones dégradées ou ayant un fort potentiel de développement.
Pour bénéficier de cette incitation fiscale, il convient de respecter un certain nombre de critères, notamment :
- Acheter un bien immobilier ancien situé dans une commune éligible au dispositif
- Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux)
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires prévus par le dispositif
- Mettre le bien en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon l’engagement choisi
En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % du coût total de l’opération, étalée sur la durée de location choisie.
IFI : un nouvel impôt sur la fortune immobilière
Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette réforme vise à recentrer la taxation sur les actifs immobiliers et à alléger la fiscalité pesant sur les placements financiers et les investissements productifs.
L’IFI s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. Les taux d’imposition sont progressifs et s’échelonnent de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur du patrimoine. Il existe également des abattements et exonérations, notamment pour la résidence principale (abattement de 30 %) ou pour certaines activités professionnelles.
Toutefois, il est important de noter que certains mécanismes d’optimisation fiscale ont été supprimés ou limités, comme la déduction des dettes contractées pour l’acquisition ou la rénovation d’un bien immobilier, ou encore l’exonération partielle des biens ruraux loués à long terme.
Le prélèvement à la source : une réforme qui concerne aussi les revenus fonciers
Depuis le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est entré en vigueur en France. Cette réforme a également des conséquences sur la fiscalité immobilière, puisqu’elle s’applique aux revenus fonciers perçus par les propriétaires bailleurs.
Ainsi, les revenus fonciers sont désormais soumis au prélèvement à la source sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels, calculés sur la base de la dernière déclaration de revenus. Les propriétaires peuvent toutefois ajuster ces acomptes en cours d’année en cas de changement de situation (vacance locative, travaux…).
Cette réforme vise à simplifier et moderniser la gestion de l’impôt sur le revenu, en permettant une meilleure adaptation aux fluctuations des revenus et en évitant les effets de seuil liés au paiement annuel.
Les dispositifs fiscaux pour soutenir l’investissement locatif
En plus du dispositif Denormandie évoqué précédemment, plusieurs autres mesures fiscales ont été mises en place ou maintenues pour encourager l’investissement locatif et favoriser la construction de logements neufs :
- Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, sous réserve de respecter certaines conditions de loyer et de ressources des locataires. Ce dispositif a été reconduit jusqu’en 2024, avec une diminution progressive des avantages fiscaux.
- Le Cosse Ancien, qui offre un abattement fiscal sur les revenus fonciers en contrepartie de la mise en location d’un logement à un loyer modéré, dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
- Le Borloo Ancien, qui permet également de bénéficier d’un abattement sur les revenus fonciers pour la location d’un bien immobilier ancien, sous réserve de signer une convention avec l’ANAH.
Il est donc essentiel pour les investisseurs immobiliers de se tenir informés des dernières évolutions législatives en matière de fiscalité immobilière et de prendre conseil auprès de professionnels pour optimiser leur stratégie patrimoniale tout en respectant leurs obligations fiscales.